頭部房企“變陣”繼續：保利發展整合東北區域，合並遼寧、長春公司

界麵新聞記者 |王妤涵

2025年以來，房企在持續的深度調整中迎來了新一輪組織變革浪潮。

據CRIC監測，65家重點房企中，1月份已有、中海地產、、建發房產、等多個行業領先房企著手進行重大組織變陣與人員調整。

3月5日，界麵新聞從接近保利發展內部人士處獲悉，保利發展於近期又進行了一次區域合並，繼此前保利遼寧與大連公司合並為遼寧公司後，長春公司再度並入遼寧公司，共同組建成為新的東北公司。

與區域合並同步，保利發展還進行了一次高管團隊的“跨區域輪動”：

原保利發展灣區公司董事長郭文峰，兼任華南公司董事長，分管華南；原保利發展長春公司總經理李艾然，調任保利江西公司董事長；原保利江西公司總經理何智韜，調任雲南公司總經理。

“當前房企在銷售承壓、利潤下滑、市值破淨等多重挑戰下，主動‘變陣’也是為了通過精簡組織、資源聚焦、資本運作等方式夯實底盤，為下一輪行業複蘇儲備勢能”，業內人士對界麵新聞表示。

區域整合

從區域貢獻來看，於保利發展而言，東北區域一直是非核心的收入來源。

界麵新聞根據2021-2023年財報整理發現，東北片區對保利發展開發業務的業績貢獻在各大片區中一直處於墊底位置。2023年東北片區的開發業務結算收入為162.71億元，占比5.05%；2022年為175.73億元，占比6.85%，2021年為141.32億元，占比5.42%。

單以2023年的數據，保利發展的兩個重點發展區域，大本營華南和華東片區的開發業務結算收入占比分別為23.8%和32.9%，二者合計占比超過50%；其次為華北、中部和西部幾個片區，合計占比在40%左右；隨後才是東北片區，僅略高於海外區域。

“保利的東北區域缺乏類似廣州、佛山、上海這樣的高貢獻城市作為帶動，像稍微熱門一些的沈陽和大連，也沒有達到核心城市的銷售規模”，某房企內部人士對界麵新聞指出。

業績貢獻的低迷也促使保利加速戰略收縮。

從拿地角度來看，這兩年保利發展在土地市場已經基本聚焦在一二線城市上。

數據顯示，2024年保利發展在一二線城市拓展占比達到了94%，一線城市拓展占比達到74%，較2023年大幅提升約40個百分點；2024年拿地最多的城市為上海和廣州，均為7宗地塊。

視角放在行業整體上，區域合並也正在成為房企的“生存標配”。

除保利發展外，招商蛇口也將華東區域的城市公司進行合並，杭州公司更名為浙江公司、寧波公司調整為事業部並入浙江公司。調整後，華東區域管理範圍涵蓋上海、浙江、福建三大城市公司。

綠地控股也將江蘇、安徽、浙江、江西的4個地產事業部合並為2個新的事業部，分別為蘇皖房地產事業部和浙贛房地產事業部，並重新任命管理層。

而這些動作也均指向同一邏輯，即收縮非核心區域，向安全地帶聚集資源，規避流動性風險。

高管輪動

區域合並精簡了組織架構的同時，保利發展高管團隊也出現了適應性變動。

在長春公司被區域合並之後，保利長春公司的總經理李艾然，被調任至保利江西公司擔任董事長；而原保利江西公司總經理何智韜，則調任至雲南公司總經理。

“高管輪動的本質是房企在收縮戰略下，通過人才複用降低管理成本，激活組織效能”，業內人士指出。

另外，此次人事變動中還提到，原保利發展灣區公司董事長郭文峰，兼任保利發展華南公司的董事長，分管華南區域。

據界麵新聞了解，郭文峰此前曾擔任過保利發展華南公司的總經理。在2023年初，保利灣區公司和粵東公司合並為灣區公司時，郭文峰接替王瑞璋成為了保利灣區公司董事長，在保利體係內已任職多年。

此次郭文峰兼任華南公司一把手，或為強化華南大本營進行資源整合。

此外，還值得注意的是，在此輪“變陣”中，保利發展總經理一職的人選並未提及，該職位已空懸兩月有餘。

去年12月27日，原保利發展的董事、總經理周東利因工作調整原因提交了辭職申請。目前，市場普遍預期，繼任者將在公司內部選拔，以保持團隊的穩定性。

從行業橫向對比來看，組織架構精簡下，高管輪動已成行業常態。

例如，建發房產在年初對華東、海西、東南三大集群進行高管輪動，將原華東集群總經理葉耿調任海西集群總經理，原海西集群總經理淩祁調任華東集群，林聰凱晉升為東南集群副總經理。

中海地產也在年初合並遼寧公司後，將原大連公司總經理葛臻，任命為新的遼寧公司總經理；原中海沈陽公司總經理程曉輝，調任至中海北方區域擔任副總經理。

“頭部房企高管團隊的大規模變動表明，業績已成為房企人事任免的重要依據，隻有業績突出者才能在激烈的競爭中立足”，克而瑞研究表示。

重塑市場信心

2月25日，保利發展宣布因股價連續12個月“破淨”（股票市價低於每股淨資產），董事會審議製訂了估值提升計劃，打算通過穩經營、提質效、股份回購、股東增持、嚐試中期分紅等手段，穩定股價並增強市場信心。

“股價‘破淨’在當前房地產行業是一個比較普遍的現象，除了保利，像萬科、招商蛇口等龍頭房企都出現過這種情況，是行業周期性調整、基本麵惡化、資產減值壓力等共同作用的結果”，一位金融行業從業者對界麵新聞表示。

根據公告，保利發展明確未來將根據實際經營情況確定分紅規劃，堅持至少每3年製定股東分紅回報規劃，擬計劃於2025年實施中期分紅。

同時，將通過穩經營、提質效，推動開發主業提質增效；積極開展多元資本市場融資；堅持豐厚、持續、穩定的分紅；適時開展回購、增持等多種方式，切實保障股東回報。

對於此次估值計劃的發布，平安證券研究指出，“保利發展當前融資優勢明顯，銷售規模領先，堅定去庫存調結構，業績壓力逐步釋放，估值提升計劃增強信心，有望平穩穿越周期並持續向好發展”。

這一信心亦反映在保利發展的行業地位上。

中指研究院數據顯示，2024年中國房地產企業銷售業績排行榜中，保利發展銷售額為3230億元，排名行業第一；銷售麵積為1788萬平方米，位居行業第二。

2024年全口徑拓展金額683億元、權益拓展金額602億元，為行業第二，過去三年（2022-2024年）累計拓展金額3928億，為行業第一。

不過，盡管穩居銷售榜首，保利發展仍難避免受到行業調整的影響。

2024年業績預告顯示，保利發展預計實現營業收入3128.08億元，同比下降9.83%；歸母淨利潤50.16億元，與2023年同期相比減少了70.51億元，同比下降58.43%。

對於利潤下滑，保利發展解釋為，公司相關利潤指標同比下降，主要源於房地產項目結轉規模和結轉毛利率下降，以及公司結合當前市場情況擬對部分項目計提減值準備。

這也表明，在當下的房地產行業，即便是龍頭房企，亦需在規模與利潤間艱難平衡。

此次估值計劃的發布，短期來看，資本市場反響積極。估值提升計劃發布次日（2月26日），保利發展股價單日漲幅達3.48%，市值重回千億。

但長期依舊麵臨挑戰，在行業基本麵尚未反轉、盈利修複仍需時間的背景下，唯有將短期“止血”與長期“造血”相結合，才能真正實現估值重塑，贏得資本市場的長期認可。